Филолог по образованию, Екатерина переехала в Майами из Волгограда, когда ей было 25 лет. Но именно в США Екатерина нашла свое призвание и встретила мужа. Уже два года Екатерина является гражданкой Соединенных штатов, успешно работает в сфере недвижимости, получает лицензию брокера, и в данный момент на пути к открытию своей компании. Екатерина знает об инвестициях в недвижимость практически все, и сегодня в интервью - об особенностях и подводных камнях рынка жилья во Флориде.
— Считается, что в США активнее всего покупают недвижимость в Нью-Йорке и Флориде. Это так?
Да, это так, но в данный момент многие люди переезжают из Нью-Йорка во Флориду. Климатические условия - это один из самых привлекательных факторов. Ещё один важный критерий - это выгода по налогам. Во Флориде нет налога на штат, тем самым это вызывает огромный интерес в сфере недвижимости.
— Екатерина, расскажите какие объекты недвижимости наиболее выгодны для инвестиций?
Жилая недвижимость – это лучшая инвестиция. Люди зарабатывают, покупая квартиры и дома, и сдавая, или продавая их. Жилье всегда растет в цене. Особенно это касается домов. Тем более, сейчас, из-за эпидемии COVID все хотят жить в домах. В данный момент жилье часто берут «не глядя», просто по фотографии. Ещё есть различные привлекательные проекты, где при покупке вам дарят автомобиль. Вот один из них - это Aston Martin.
— Какую недвижимость берут таким образом?
Любые, студии one bedroom или two bedroom, three bedroom. Тут нужно уточнить – в Америке комнаты считают по спальням. То есть, по-русски, двухкомнатная квартира с гостиной и спальней будет считаться в Америке однокомнатной – one bedroom. Зал в Америке не считают, как комнату. Вот one bedroom и two bedroom – раскупают моментально. Очень много покупают квартир в новостройках. Сейчас банки дают очень хорошие условия для иностранных инвесторов.
Очень актуальна EB-5 виза для зарубежных инвесторов. Самое главное – это выбрать проект, который approved by immigration. Это значит, что этот проект одобрен для эмиграции. Очень много проектов по всей Америке, о которых говорят, что они в процессе approved – вот от этого нужно бежать. Я работаю только с проверенными проектами и застройщиками.
— То есть, лучше выбирать специалистов со связами, которые помогут выбрать бизнес, уже одобренный эмиграционной службой?
Это не бизнес. Это девелопмент. Это разные вещи – виза EB-5 и L-1. EB-5 – это инвестиция минимум в 900 тысяч долларов. Застройщик обязуется выделить под вашу инвестицию минимум 10 рабочих мест, и соблюсти еще много различных критериев, поэтому эмиграция одобряет его, потому что такой иностранный инвестор создает рабочие места для американских граждан. А L-1 виза – это когда инвестор покупает бизнес или сам его открывает. Он также должен создать 10 рабочих мест. Когда инвестор открывает бизнес сам, многие люди думают, что это значит - нужно положить на счет около 100 тысяч, и на этом - все. Не так все просто. Когда ты сам создаешь бизнес, эмиграционная служба проверяет каждую мелочь, прежде чем выдать Грин-кард. Но это еще не все. После получения первой Грин-кард нужно подаваться еще раз, и тут случается очень много отказов. Люди теряют на этом свои деньги, и не получают документы.
В чем суть EB-5 visa? Вложение $900,000, плюс около $50,000 Regional center, плюс около $25,000 услуги адвоката, плюс $5000 USCIS application fee. В сумме все это будет около миллиона. Примерно через год, бывает и ранее, приходит social security, work authorization и первая грин-карта на всю семью (муж, жена, дети до 21 года). Первое преимущество - документы на работу ещё до получения грин-карт. Второе - документы можно подавать из любой точки мира. И самое главное преимущество, это грин-карт, естественно, и возврат инвестиции через 5 лет.
— То есть, деньги возвращаются?
Да. По контракту застройщик обязуется вернуть обратно вложенную инвестицию и плюс. Или бывают случаи, когда инвестор выбирает оставить деньги в проекте, взамен на недвижимость по ценам на первой стадии застройки.
— Екатерина, с недвижимостью какого класса вы работаете? Сейчас бытует мнение, что vip-недвижимость сейчас продается очень слабо.
Наоборот, VIP-недвижимость сейчас продаётся очень активно. Рынок недвижимости на $1M+ в самом разгаре. Квартиры на океане по очень высоким ценам. Дома и новые застройки сейчас пользуются большим спросом.
Сейчас активно продаются квартиры до 1 миллиона доларов. Это было всегда. Кризис, не кризис. Все, что до 1 миллиона – это active market.
— Какие районы наиболее и наименее востребованы во Флориде?
Всегда менее интересно то, что дальше от океана, все, что ближе к океану имеет бОльшую стоимость. Нужно также смотреть, где находятся частные, а где - государственные школы. Где самые лучшие public school – тоже считаются хорошими районами, но школа влияет на цену жилья в меньшей степени, потому что у всех машины. Главное – океан!
— Как вы отбираете варианты для клиента?
Я собираю все критерии: сколько комнат, какой бюджет, кэш или кредит, сколько людей, есть ли домашние животные и т.д. Потом высылаю все варианты на электронную почту покупателя, и после этого мы едем смотреть квартиры или дома.
— Сколько это все занимает времени?
У меня был случай, когда выбрали за день. Просто влюбились в дом - и все. Бывает месяц, бывает два. Ко мне приезжали люди из Канады, у них было всего два дня. Покупатели уехали с подписанным контрактом. В процессе сделки покупателям быть на месте не нужно. Самое главное - внести депозит. Сама сделка проходит оформление от 10 до 30 дней. Если это mortgage loan (ипотека), то это 45 дней минимум, обычно два месяца, нужно время, чтобы банк одобрил ссуду.
По покупке недвижимости, все оформление проходит через Title компанию. Роль этой компании заключается в проверке того, что право собственности на недвижимость законно передано покупателю. По сути, они удостоверяются, что продавец имеет право продавать недвижимость покупателю, и нет никаких подводных камней.
— Екатерина, с каким еще подводными камнями сталкиваются покупатели, когда приезжают в США и хотят купить здесь недвижимость?
Подводных камней не может быть, если вы выбрали недвижимость и ее проверила Title-компания. Прежде чем покупать или арендовать недвижимость, нужно получить одобрение от ассоциации дома.
— С кем вы работаете больше - с продавцами или с покупателями?
Все-таки с покупателями. Мне нравится помогать людям подбирать жилье, находить дом их мечты. Я люблю своих клиентов, отстаиваю максимально их интересы. Как-то мои клиенты сказали, что даже если нет подходящей двери - я пройду сквозь стены. Работать в сфере недвижимости в Майами - это мое любимое хобби, мое удовольствие.
Ekaterina Johnson
Cell: 786-693-3972
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Miami, Florida, USA