Если мы выбираем для жизни или работы новый город, важно обращать внимание не только на эстетическую сторону вопроса. Планируя переезд или новый бизнес-проект, обязательно стоит посоветоваться с экспертом в сфере недвижимости. Ведь покупка или аренда жилья – важное дело, цена ошибки в котором может быть очень высока. Профессиональный риэлтор Ренат Ахмадулин рассказал о трендах московского рынка недвижимости и возможностях сделать выгодное вложение.
- Ренат, расскажите, пожалуйста, о состоянии рынка недвижимости в Москве. Если сравнивать первичный и вторичный рынок, какая прослеживается динамика?
Динамика уникальная, и если спрос на жилье вторичного рынка ожидаемо вырос, то первичка просто взлетела. Наше государство продолжает спонсировать ипотеку, и народ очень активизировался. Новости о том, что скоро будет девальвация рубля, очень мотивируют людей на то, чтобы начать вкладывать в недвижимость. Это правильно, потому что новострой растёт в цене в среднем на 30% в год. Сейчас можно купить студию за 2 миллиона 600 тысяч рублей, это порядка 35-40 тысяч долларов, а через время она будет стоить 4,5 миллиона – это уже порядка 60-70 тысяч долларов.
- А что с недвижимостью элитного сегмента?
Продажи недвижимости элитного сегмента еще больше активизировались – очень дорогие объекты, которые раньше у нас висели по пол-года, после отмены карантина покупали не торгуясь. Когда коронавирус пришёл в нашу жизнь, большинство продавцов сняли с продажи свои объекты. И в тот момент, когда их предложений не было, спрос стал очень велик, а хороших вариантов было немного. Их мы и продавали за 2-3 дня. Только выставляешь, 2-3 показа - и люди забирают. В это время, в среднем, по Москве ценник вырос на 500-700 тысяч рублей, по Подмосковью – на 200-400 тысяч, и идёт дальнейший подъём цен.
А один объект мы продали на 1,5 миллиона дороже, чем планировали и всего за один день. Люди приходили и, как это было лет 15 назад, начинали не то что торговаться, а наоборот, конкурировать между собой – кто больше даст, тот и заберёт его. Вышло как на аукционе - мы начинали продавать с 12 миллионов 400 тысяч рублей, а в итоге продали за 14 миллионов.
- Расскажите, пожалуйста, какие квартиры сейчас лучше всего продаются, и куда выгодно вкладывать?
Если мы берём стратегию инвестиций, чтобы заработать в короткий срок, то выгоднее всего вкладывать в студии и однокомнатные квартиры. Но, опять же, здесь очень много факторов, которые нужно оценивать – расположение, сколько квартир в целом продаются, какая транспортная доступность. Очень важный момент – что это за квартира, какая её площадь, планировка и куда выходят окна. Если окна выходят не в самое удачное место, к сожалению, срок экспозиции может занимать до полугода. А если квартира по инвестиционным характеристикам проходит, то время ее продажи занимает от месяца до трёх. В итоге, в среднем 8-12 месяцев – это тот срок, за который можно вернуть свой вклад с тридцатью процентами прибыли. В среднем, если брать студии – на выходе можно получить от 600 тысяч до 1 миллиона, это порядка 10-15 тысяч долларов.
- А если мы говорим о частных домах, насколько активно они строятся?
Дома для жизни в элитных коттеджных посёлках пользуются большим спросом, но люди, в большинстве случаев, в загородную недвижимость не инвестируют. Потому что в этом сегменте срок экспозиции выше – продавать приличный дорогой загородный дом можно до полу-года и выше.
- С какими подводными камнями можно столкнуться при покупке недвижимости?
Если брать вторичный рынок недвижимости, подводных камней бывает очень много. Они могут быть связаны, например, с неоплаченной коммуналкой за капремонт. Не все продавцы знают, что за капремонт надо платить. И потом покупателям по 15-20 тысяч рублей приходится доплачивать – это порядка 300-400 долларов на ровном месте.
Бывают проблемы с наследниками, которые приходят и предъявляют свои права. Или с родственниками, которые, как оказывается, были в местах «не столь отдалённых». Подводных камней очень много, и мы в своей работе основываемся на том, чтобы все они были открыты. Изначально на стадии переговоров мы проверяем по всем базам, насколько у клиента в случае покупки велика возможность потерять объект. И, если находим проблемы, то с таким вариантом не связываемся.
А бывает, что люди, которые берут ипотеку, верят в то, что банк всё проверяет. Хочу расстроить покупателей, которые думают, что банк проверяет всё; к сожалению, банк проверяет только наличие арестов и обременений. А остальное – прежних собственников, историю перехода прав по квартире – банк не проверяет, ему всё равно. И поэтому он страхует объект, чтобы в случае судебной тяжбы банк ничего не терял, а терял только покупатель. Поэтому в интересах покупателя – обращаться за квалифицированной помощью, а не заниматься самодеятельностью и надеяться на то, что пронесёт.
- Вы занимаетесь только продажей или есть какая-то долгосрочная аренда недвижимости?
Мы занимаемся всем спектром услуг, связанных с продажей и арендой недвижимости, начиная от одобрения ипотеки и заканчивая крупными девелоперскими проектами, продажей земель для застройщиков. Также у нас есть штат юристов, мы оказываем юридические услуги населению.
- Это замечательно, когда можно сэкономить время, нервы и деньги.
Конечно. Мы на это и нацелены, чтобы клиенту было комфортно и, обратившись к нам один раз, он получил максимальный спектр услуг по всем направлениям.
- Есть какие-то ограничения для иностранцев?
Нет, в России рады иностранцам. Покупайте, вкладывайте!
Instagram: @ahmadulinrenat
Tel: +7(999)970-15-96