Недвижимость в США всегда стабильно пользовалась высоким спросом, особенно в таком райском месте, как Флорида. Солнце, океан, пляжи, новостройки, отличная инфраструктура - далеко не все бонусы для потенциального инвестора.
Сегодня мы поговорим об основных тенденциях рынка недвижимости в период пандемии. Какие объекты будут лучшими для инвестиций?
Обо всем этом, и о многом другом - в интервью с одним из лучших риэлторов Майами, Евгенией Зарубин из One Sotheby’s International Realty.
- Евгения, расскажите немного о себе. Как Вы пришли в эту професссию?
Я родом из Хабаровска, по профессии экономист, около восьми лет работала в крупных российских банках. В 2010 году я приняла решение уехать в Европу, поступила по гранту в магистратуру университета La Sapienza в Риме сразу на четвертый курс. Во время учебы начала параллельно работать в сфере недвижимости. Проработав три года в Италии, поняла, что хочу и дальше оставаться в этой профессии.
После переезда в Штаты, я промониторила состояние рынка недвижимости во Флориде и увидев, что здесь последние несколько лет он очень активный, сдала на государственную лицензию, и приступила к работе. Вначале занималась только жилой недвижимостью, постепенно стала заключать сделки и по коммерческой тоже. Также работала в сфере продажи бизнесов, у меня есть сертификат бизнес-брокера. Это тоже очень перпективное неправление – продажа бизнеса тем, кто хочет на законных основаниях проживать в США.
Все это время с 2013г. я работала в Майами в одной из локальных риэлторских фирм. Однако, во время карантина, в июне 2020 мне поступило очень интересное предложение от всемирно известной компании One Sotheby`s International Realty, которая занимается продажей объектов класса люкс, и я приняла решение перейти работать туда. На сегодня компания Sotheby’s – является лидером продаж в сфере недвижимости, имея около 1000 офисов во всем мире, а аукционы предметов искусства, которые компания проводит, известны уже более трехсот лет.
- Насколько сильно изменилось положение на рынке недвижимости в связи с коронавирусом?
Майами за последние пять лет очень сильно изменился, вырос территориально, построились современные жилые комплексы и даже новые районы. На побережье, на первой линии возле океана, практически не осталось участков свободной земли - она почти вся сейчас выкуплена застройщиками. Так как за последнее время появилось очень много современного, комфортного жилья, наблюдается перенасыщение на рынке, предложений стало очень много, и сейчас, во время коронавируса, цены на эти объекты падают.
Что касается среднего и ниже среднего сегментов – цены держатся, так как такие объекты всегда востребованы, на них обычно большой спрос, как среди местных жителей, так и тех, кто приезжает на несколько месяцев во Флориду из северных штатов или Канады. Здесь уникальный климат – лето практически 360 дней в году. Океан теплый, можно купаться круглый год, в отличие от других мест Америки.
Флорида привлекательна настолько, что уже лет как пятьдесят сюда переезжают люди в предпенсионном и пенсионном возрасте. У нас высокий уровень жизни, цены на жилье на 20-25% ниже, чем, например, в Калифорнии или Нью-Йорке, хорошее медобеспечение. При этом в нашем штате нет подоходного налога, что привлекает сюда не только людей старшего возраста, но и более молодых специалистов, что мы сейчас и наблюдаем.
Второй момент - у нас после коронавируса сильно повысился спрос на отдельно стоящие дома и таунхаусы. Цены взлетели в среднем на 7% за несколько месяцев. Люди поняли, что во время пандемии лучше находиться в загородных домах или домах малоэтажной постройки. Так как многие крупные американские компании перевели своих сотрудников на удаленную работу, пропала необходимость арендовать жилье в каком-то определенном дорогостоящем районе, например, таком как Манхэттен в Нью-Йорке. Люди сейчас предпочитают работать в комфортных условиях, в домах с большой прилегающей территорией, на которой может располагаться сад и бассейн.
При этом, многие сейчас покупают такие дома не для личного проживания, а как инструменты для инвестирования. Мы прогнозируем, что в ближайшее время стоимость такой недвижимости будет еще больше увеличиваться.
В связи с тем, что многие ритейл помещения - магазины и рестораны прекратили работу, эксперты рынка пока не советуют вкладывать в такую коммерческую недвижимость. В течение минимум пары месяцев стоит воздержаться от таких инвестиций, так как непонятно, кто из арендаторов переживет кризисные моменты, насколько большой у них объем денежной подушки безопасности.
- Как обстоят дела с ипотекой от американских банков?
Сейчас очень выгодные условия по ипотечным кредитам как для резидентов (процентные ставки от 2% годовых), так и для нерезидентов (процентные ставки в пределах 6% годовых). Лояльные условия как на рефинансирование действующих кредитов, так и на получение новых, особенно для покупки отдельно стоящих домов и таунхаусов. Если брать кредит и выплачивать ипотеку, это получается гораздо более выгоднee, чем арендовать. Причем разница в ежемесячных платежах в таком случае может достигать до 15%.
- Какие бонусы получают инвесторы, приобретая недвижимость в Майами?
По законам Флориды, покупатель жилой недвижимости не платит риэлторскую комиссию, ее оплачивает продавец. Отсутствие комиссионных значительно снижает затратную часть покупателя.
Хотела упомянуть так же про сопровождение - мы работаем в партнерстве с высококлассными русскоговорящими специалистами - юрист, титульная компания, ипотечный брокер, сопровождающие сделку.
- По Вашему мнению, почему невыгодно инвестировать в квартиры в больших элитных многоквартирных зданиях?
Здесь у инвестора будут очень большие расходы на обслуживание комплекса. Почти всегда в таких домах есть бассейн, спортзал, СПА, круглосуточная охрана, услуги парковщика, и все эти расходы ложатся на владельцев апартаментов. Плюс, в США достаточно высокий годовой налог на недвижимость, плюс страхование - это тоже нужно учитывать. Все это в совокупности снижает рентабельность инвестиций, поэтому инвесторам надо искать объекты с минимальной платой за обслуживание комдоминиума.
- Какие советы можете дать инвесторам по коммерческой недвижимости?
В коммерческой недвижимости основной тренд сейчас - это склады. Майами - это большой хаб, у нас два аэропорта, два морских порта - через эту территорию идет очень большой поток товаров. Многие компании к тому же перешли на онлайн-продажи торгуя самостоятельно либо через Amazon, поэтому необходимость в офисах практически отпала - вместо этого возросла потребность в складах. Сейчас можно арендовать склад, и при нем небольшой офис, где можно разместить менеджеров для обработки заказов.
Есть также такие необычные объекты коммерческой недвижимости, как кондо-склады. Это огромная складская территория, разделенная на секции. И каждый может арендовать такое количество пространства, какое посчитает нужным. Нет необходимости арендовать всю территорию склада. Такими предложениями пользуется как малый, так и более крупный бизнес. Доходность инвестиций по такин вариантам составляет около 6-8% годовых.
Очень распространенный вариант в Штатах – инвестиции в медицинские офисы. Здесь многие доктора не работают при больницах, а снимают свои отдельные кабинеты. Получается нечто вроде поликлиники, только у каждого врача собственная независимая практика. Для инвесторов это привлекательно тем, что нет постоянной ротации аредаторов, аренда этих офисов идет на длительный срок, около 7-10 лет с дальнейшим продлением. Доктора в США зарабатывают хорошо и очень платежеспособны.
- Какая жилая недвижимость является самой ликвидной в Майами?
Все зависит от целей. Если мы говорим о краткосрочной аренде (4-6 месяцев) для туристов из других штатов, Европы, Латинской Америки или Канады - то это обычно апартаменты с двумя-тремя спальнями размером 100-120 м2.
Если говорить о частных домах - тогда лучше покупать их в спальных районах, где арендуют местные. И в таком случае - это дома или таунхаусы на 3-4 спальни размером в среднем 200-250м2. Они должны находиться там, где расположены хорошие бесплатные государственные школы. Потому что частные школы во Флориде стоят достаточно дорого, около 2000-2500 $ на одного ребенка, если детей в семье несколько, то выходят очень большие суммы. Поэтому, в тех районах, где есть государственные бесплатные школы, недвижимость всегда стабильно пользуется высоким спросом на аренду.
В Майами в данный момент много интересных предложений для инвесторов, рынок очень активный. Остается только выбрать для себя лично наиболее привлекательный вариант. А мы, в свою очередь, со всем поможем.
Так что - Welcome to Miami!
