Специалист по продаже недвижимости в Нью-Йорке Александра Михайлуца расскажет об особенностях покупки недвижимости. Какие виды недвижимости наиболее привлекательны на данный момент для инвестиций в Нью-Йорке? В чем преимущества/недостатки различных типов собственности? Читайте далее.
- Какова была ваша история переезда в США? Почему вы выбрали для себя сферу недвижимости?
Сначала я приехала в Штаты, как туристка. Но вскоре осознала, что влюбилась в Нью-Йорк, и нескольких недель мне не хватит, чтобы с ним полностью познакомиться. Манхэттен, Бруклин, Верхний и Нижний Ист-Сайд и другие районы города настолько своеообразные и интересные, что мне не удалось изучить их полностью даже сейчас, через шесть лет после переезда.
Во время следующего визита в Нью-Йорк я решила поступить в местный колледж. Так и началась моя история. Я обучалась по специальности «Управление бизнесом», мне была интересна эта тема и я хотела как-то себя реализовать в ней. Поэтому я общалась с людьми на нетворкинг-встречах, в ресторане, где я подрабатывала барменом, попутно узнавая, кто и чем зарабатывает, какие у кого увлечения, а также, какой вид бизнеса выгоден/невыгоден. Через какое-то время я поняла для себя, что мне интересна тема недвижимости. Кроме того, меня привлекал стиль жизни риэлторов, поскольку у них свободный график. Там абсолютно другое окружение, состоящее из людей, которые хотят в своей жизни чего-то добиться и стремятся к своей цели.
Во время поиска квартиры, я столкнулась с большим количеством сложностей, связанных с нехваткой необходимых документов, а также доказательствами легальности дохода для банка. Пройдя через это и осознав, насколько мне интересна данная тема, я решила сделать это своей профессией. Я хотела применить свои практические навыки по работе с людьми здесь, в недвижимости. Просматривая интервью с риэлторами, я понемногу погружалась в тему, затем прошла обучение и получила лицензию.
- Какие виды недвижимости сейчас наиболее привлекательны на данный момент для инвестиций в Нью-Йорке?
В первую очередь, в центральных районах недвижимость до сих пор растет в цене. Основной, самый главный район, на который сейчас обращают внимание – Манхэттен, поскольку он крайне престижен и многие туда стремятся. Все хотят увидеть небоскребы и те места, где в свое время снимались различные фильмы. Поэтому, даже несмотря на высокую стоимость недвижимости, он привлекателен для инвестиций. Цена на квартиры в данном районе никогда не упадет и будет лишь стремиться вверх. Также стоит упомянуть Бруклин, Даунтаун. Они привлекательны тем, что находятся недалеко от Манхэттена и могут похвастаться превосходными видами и зелеными зонами. Еще стоит обратить внимание на ряд районов по левую сторону от Манхэттена, через остров Рузвельта. Там находится Куинс, Лонг-Айленд Сити, Вильямсбург и Астория. Они сейчас стремительно развиваются, там строят высокие, красивые дома. К тому же данные районы отличаются своей комфортабельностью и хорошей инфраструктурой. Поэтому на недвижимость в Нью-Йорке цены на недвижимость особо не снижаются. На данный момент она немного снизилась из-за различных факторов: предстоящих выборов, недавнего окончания пандемии, поднятия спроса. Поэтому сейчас наиболее выгодное время для покупки недвижимости. Ведь уже через несколько месяцев ожидается подорожание, и точная дата повышения цен неизвестна.
- Какой минимальный порог инвестиций в недвижимость?
По статистике и моим собственным расчетам, средняя цена составляет примерно 1,3 млн долларов. Не стоит забывать, что это зависит от района, близости к тому же Центральному парку, этажа, вида собственности - кондо/кооператив, процентных ставок и тому подобное. По своему опыту, могу сказать, что, буквально месяц назад, наиболее недорогой, и в то же время просторной и приличной, была студия за 450 тыс. долларов.
Хочу отметить, что старые, довоенные, большие дома, с достаточно просторными квартирами хороши как по цене, так и пространству. Поэтому, буквально, под любой запрос и бюджет можно подобрать что-то приличное. Где-то может требоваться ремонт, но в таком случае и цена будет дешевле - на это тоже стоит обращать внимание.
- Есть ли при покупке недвижимости в исторической части города «подводные камни»? Как их можно избежать?
При покупке недвижимости на вторичном рынке, я рекомендую вызвать оценщика – лицензированного специалиста, который проверит и оценит состояние недвижимости. Потому что даже если внешне здание красивое - неизвестно, что происходит с трубами, что под плинтусом и так далее. Это крайне важно, как минимум, для вашего собственного спокойствия. В новых зданиях это не обязательно, эта проблема больше касается исторических строений. Лучше проверить се перед покупкой, чем потом получить неприятные «сюрпризы» в виде прогнившей канализации, проблем с отоплением и необходимости брать разрешение на проведение ремонтных работ, не считая стоимости самого ремонта, которая тоже может вылиться в весьма значительную сумму.
- Можно ли выбрать недвижимость самостоятельно, через онлайн-ресурсы или по рекомендации, или лучше обратиться к специалисту?
Я считаю, что всегда удобнее нанимать риэлтора, потому что он хорошо разбирается в местной недвижимости, а также у каждого специалиста есть команда всех нужных людей, таких как юристы и ипотечные брокеры, которые обязательно участвуют в процессе оформления покупки квартиры.
- В чем преимущества/недостатки различных типов собственности? Чем кооператив отличается от кондо?
Действительно, говоря о покупке недвижимости, она разделяется по типу собственности/ управления на кондо и кооператив. Покупка кондо означает, что квартира принадлежит вам на 100%, также вы делите общую зону. По этой причине кондо обычно дороже, а процесс оформления покупки проще. Относительно кооператива все сложнее. То есть, вы покупаете не саму квартиру, а акции на нее. Она принадлежит кооперативу, и вы ею пользуетесь. Другими словами, квартира не принадлежит вам на 100%. Также процесс оформления в этом случае гораздо сложнее. Совет директоров очень серьезно проверяет вашу документацию, смотрит вашу финансовую историю. Кроме того они могут вызвать вас на личное интервью (поскольку это как бы мини-комьюнити в здании, и они хотят понимать и знать, кто там живет). Там существуют различные правила, которые нужно соблюдать и на все нужно просить разрешения. У кондо тоже нужно спрашивать, но там в разы проще. По этой причине кооперативы дешевле.
Стоит упомянуть, что некоторые кооперативы против того, чтобы вы использовали эту квартиру как второе жилье. Поэтому на это тоже стоит обратить внимание. Еще относительно аренды: для инвесторов и тех, кто задумывается когда-то сдать квартиру. В то время как в кондо вы можете сделать это в любой момент, то в кооперативе существуют свои определенные правила. Практически в половине кооперативов вообще не разрешают сдавать жилье в аренду. Мне кажется, что вскоре это изменится, поскольку им становится не выгодно конкурировать с кондо или кооперативами, которые относятся к аренде положительно.
Хочу отметить, что 79% Манхэттена состоит из кооперативных зданий, и существуют дополнительные затраты на обслуживание жилья. Помимо покупки квартиры, нужно платить ежемесячные взносы. Если в кооперативе все это закладывается в одной сумме, и довольно сложно во всем разобраться, то в кондо можно сразу увидеть расходы, поскольку в счетах обозначаются две суммы: налоговый сбор в месяц и за обслуживание дома. Это позже потребуется для налоговых отчетов. С этим всем помогает разобраться специалист по недвижимости.
Хочу поделиться еще одной интересной тонкостью. Оказывается, в том случае, если здание стоит на земле, которая была взята в аренду, то сумма расходов может меняться в зависимости от того, насколько повысится цена за аренду земли.
- Какие изменения сейчас происходят на рынке недвижимости в Нью-Йорке?
Сейчас появляется тенденция строительства «умных домов», где, буквально, по хлопку включается свет и тому подобное. Внедряется автоматизация.
Также в тренде использование при строительстве зданий натуральных экологически чистых материалов, это касается и интерьеров. Плюс, сейчас при строительстве комплексов учитываются многие запросы будущих жильцов. В данный момент ведется активное строительство домов с офисами, конференц-залами, коворкингами, чтобы можно было работать, практически не выходя из дома.
- Подытожив нашу беседу, что бы вы хотели пожелать читателям нашего журнала?
Я хотела бы пожелать, чтобы при любом желании - купить недвижимость или стать риэлтором, или открыть какой-либо бизнес, - вы верили в свою мечту, не сдавались и шли к этой цели. Даже если ваша мечта кажется вам нереальной и труднодоступной – продвигайтесь к ней маленькими шагами. Никогда не сдавайтесь, верьте и мотивируйте себя.