Анна Гиппиус: Пассивный доход по-европейски
Покупка жилья часто кажется либо неподъемной задачей, либо уделом консерваторов. Но что, если взглянуть на недвижимость не как на «квадратные метры для жизни», а как на финансовый инструмент, который способен обеспечить вам вторую зарплату уже сегодня? Сегодня мы беседовали с Анной Гиппиус - ипотечным брокером с лицензиями в Германии, девелопером и основателем школы международных инвесторов. За её плечами 15 лет работы с активами в пяти странах. В этом интервью мы обсуждаем подводные камни немецкого рынка, реальную доходность в Таиланде и то, сколько на самом деле нужно денег, чтобы войти в мир инвестиционной недвижимости. Спойлер: сумма вас удивит.
---
- Анна, вы ипотечный брокер в Германии, девелопер, создали школу для инвесторов и закрытый клуб. Когда вы поняли, что сфера инвестиций - ваше? Ведь девелопмент и инвестиции традиционно считаются больше мужским бизнесом.
Всё началось довольно банально, как у многих: у меня просто не было своей квартиры. Первую квартиру я купила в новостройке в Подмосковье, хотя жить там совсем не планировала. И вот представьте: к моменту, когда дом построили, моя квартира неожиданно выросла в цене на 2 миллиона рублей. Это был эффект «денег из воздуха». Я продала её, разделила средства и поняла главное: именно так и нужно зарабатывать. Дальше пошло как по накатанной: новостройки, аукционы, потом переезд в Германию. Здесь я увидела дешевую ипотеку и то, как быстро растут цены на недвижимость. Это был путь исследователя: я просто исследовала те варианты, где деньги работают эффективнее всего.
- Когда вы пришли к тому, чтобы не просто покупать, а строить самостоятельно? Ведь основать свою девелоперскую компанию - совсем другой уровень ответственности.
Когда мой собственный капитал достиг примерно двух миллионов евро и в портфеле было уже несколько объектов, я решилась на создание девелоперской компании. К этому моменту я уже прошла через «флип-сделки» (покупка, ремонт, перепродажа. Стройка дает более высокую доходность, но к ней нужно прийти морально. В Германии застройщик несет ответственность за объект целых пять лет. Плюс тотальный контроль со стороны государства. Это защищает покупателей, но для бизнеса означает колоссальную ответственность.
- Сегодня многие инвесторы в недвижимость смотрят на разные рынки. Вы работали с объектами в пяти странах: Германия, Австрия, США, Таиланд, Россия. Если смотреть глобально, какие направления сейчас наиболее интересны?
Я бы выделила два главных. США - там совсем другой стандарт строительства; мы часто слышим про «картонные дома», но они приносят отличный доход за счет высокой арендной ставки. Таиланд сейчас очень перспективен: там удобные рассрочки и высокая ликвидность. Но я всегда подчеркиваю: на любом рынке - растущем или падающем - есть стратегия, как заработать. Поэтому мы обсуждаем это в клубе международных инвесторов: собираем актуальную информацию по разным странам с цифрами и фактами.
- Расскажите о клубе. Это закрытое сообщество и, чтобы туда попасть, нужно сначала пройти обучение в вашей школе?
Нет, вход в клуб открыт для всех желающих, не обязательно быть моим выпускником. Идея родилась в прошлом году, когда выпускники школы инвесторов попросили создать место, где можно брать информацию «здесь и сейчас». У нас есть подборки объектов, цифры, конкретика. Потому что одному действовать тяжело, а когда у тебя есть сообщество людей, которые уже что-то пробовали в разных странах, эффективность выше.
В клубе есть расписание прямых эфиров на месяц вперед, закрытый чат, где мы общаемся, и офлайн-встречи - около 5–6 в год. Пока они проходят в Германии, но география расширяется. И самое ценное для участников - еженедельная подборка доходных объектов по разным странам. Обычно за такие подборки люди платят отдельно, у нас это входит в клубную подписку.
- Если говорить про обучение в школе инвесторов, многие боятся, что для старта нужны миллионы. Какой реальный порог входа?
Самый частый миф, который я развеиваю: нужна огромная сумма. На самом деле достаточно 10–15 тысяч евро. Инвесторы работают с ипотекой. Давайте посмотрим на конкретные страны.
В Германии при цене объекта 40–50 тысяч евро первоначальный взнос для иностранца может составить около 15 тысяч. Если у вас есть вид на жительство в ЕС или даже гражданство Казахстана, но подтвержденный хороший доход, можно получить ипотеку. В США порог входа для нерезидента чуть выше - 40–50 тысяч долларов, но и там возможно ипотечное кредитование. Для этого нужно один раз приехать, открыть счет в банке.
А в Таиланде вообще удобный формат рассрочки: покупая новостройку за 50–60 тысяч долларов, вы платите небольшими суммами в течение 2–3 лет. Это комфортно для бюджета. При этом доходность остается высокой. Например, в Германии есть города, где квартира за 50 тысяч евро сдается за 1200 евро в месяц. В Таиланде примерно те же цифры. Фактически один-два таких объекта - это уже ваша вторая зарплата и будущая пенсия.
- Звучит заманчиво, но, наверное, есть и подводные камни. На что стоит обратить внимание потенциальному инвестору, особенно если мы говорим о Германии?
Самая главная проблема - не налоги и не сборы, хотя они тоже есть (в Германии это около 10% от стоимости, и это открытая информация). Самое сложное - выбор объекта. Дешевый объект не равно хороший объект. Нужны ликвидные, востребованные варианты, которые можно и перепродать, и сдать. Это 90% успеха.
Здесь важны детали, которые большинство упускает. Например, в Германии имеет значение, куда выходят окна. Если на юг - квартира теплая, и она будет пользоваться спросом. Если окна выходят на север - это вариант только для центра крупного мегаполиса или посуточной аренды, когда человеку всё равно, заглядывает ли солнце в квартиру, арендованную на три дня. В маленьком туристическом городке такая квартира будет проблемой. Мы в клубе даже обсуждаем такие нюансы: как бороться с плесенью на стенах в Германии, какие средства использовать от термитов в США или как бороться с влажностью в Таиланде. Это мелочи, которые напрямую влияют на сохранность и доходность актива.
- Вы упомянули, что помогаете ученикам с поиском объектов. Можно ли через вас или вашу школу не просто научиться, но и напрямую закрыть сделку?
Да, в рамках вип-тарифа я помогаю подобрать объект. Обучение в стандартном формате длится два месяца: это прямые эфиры, проверка домашних заданий, разбор документов и изменений в законодательстве. Мы учим находить объекты самостоятельно. Но если вы хотите, чтобы я лично провела вас за руку, есть расширенная программа на пять месяцев. И да, я выступаю как ипотечный брокер, мы можем провести сделку под ключ.
- Глобально сейчас часто говорят о нестабильности рынка. Что происходит с ценами? Есть общая тенденция или всё зависит от конкретной страны?
Если брать общую картину по Европе и США, цены сейчас скорее стоят на плато. Но это не значит, что нет роста. Всё зависит от локации. В Германии, например, я постоянно отслеживаю статистику. Мюнхен - «перегретый» рынок, цены там находятся на максимуме, поэтому стоят на месте. А Лейпциг сейчас активно растет. Там появляются новые объекты, развиваются университеты, идет приток населения. В Таиланде тоже есть бурно растущие районы. Поэтому я всегда говорю: нельзя рассматривать страну в целом. Нужно смотреть на конкретный город и даже квартал.
- Учитывая ваш опыт, что вы посоветуете тем, кто только задумывается о создании капитала? Стоит ли вообще начинать, если тебе, скажем, чуть за 30?
Знаете, я заметила интересную закономерность. Молодежь до 35 лет редко думает о недвижимости, и это нормально. До 25 обычно в приоритете образование и отношения. С 25 до 35 - карьера и бизнес. Это время активного заработка. А вот после 35 возникает вопрос: «А что дальше? Куда откладывать деньги?». Моя аудитория - люди 40+, которые хотят стабильный прирост капитала и спокойную пенсию.
Мой совет: пока вы активно зарабатываете в бизнесе или профессии, обязательно параллельно формируйте портфель из недвижимости. Это механизм, который приумножает ваш капитал.
- И в завершение беседы, что бы вы пожелали тем, кто планирует инвестировать в 2026 году?
Я всегда желаю в конце своих эфиров простую вещь: мешок денег (хорошей материальной обеспеченности). Но если серьезно, желаю каждому прийти к тому, чтобы к пенсии у вас было хотя бы 2–3 квартиры: одна для жизни, две для сдачи. Это база, которая дает стабильность и свободу. И это реально достижимая цель для каждого.
инстаграм @anna.hippius