Недвижимость – это наиболее стабильная сфера инвестиций, позволяющая иметь постоянный пассивный доход. И если грамотно подойти к вложениям, то можно потратить на покупку недвижимости всего 20%, а потом наслаждаться жизнью. О том, как правильно инвестировать, и в каких случаях именно ипотека способна творить чудеса – в интервью с Еленой Гордашниковой, инвестором и создателем нестандартного агентства недвижимости «Gordashnikova Land».

– Елена, вы специалист по инвестициям в недвижимость. Как пришли в инвестиционную деятельность, и почему именно в этой области?

Это как-то произошло стихийно… Первую квартиру мы с мужем купили сразу после свадьбы, когда нам было по 22 года, а сейчас у нас уже двое взрослых детей и несколько квартир, которые приносят доход. В период покупки первой квартиры не было интернета, а объявления были в газетах. И вот открываешь ее, смотришь - и понимаешь, что каждый в этих объявлениях видит одно и то же, но находит разное. У меня же очень хорошо развита интуиция, которая помогает видеть то, что другие не видят в недвижимости, находить «жемчужины». Я могу только переступить порог квартиры и понять: брать или бежать.

Я вообще изначально сама была инвестором, покупала квартиры, потому что понимала, как смогу их использовать. Потом друзья стали обращаться, друзья друзей. Это не было основным источником дохода. Тогда я работала преподавателем в ВУЗе и занималась наукой, а недвижимость была чем-то вроде хобби. В какой-то момент решила, что пора заканчивать учить других зарабатывать деньги, и нужно начинать это делать самой. Вот так в 40 лет круто изменила свою жизнь.

Недвижимостью занимаюсь 22 года, но профессионально – 4. Сегодня я являюсь владелицей многопрофильного агентства недвижимости Gordashnikova Land и планирую масштабироваться дальше.

– У вас хороший бэкграунд – 22 года в инвестировании, и это говорит о многом.

Моя цель – пассивный доход. Недвижимость в этом смысле самая стабильная сфера для инвестиций, если правильно вкладывать деньги.

У меня, кстати, абсолютный неформат. Агентство совершенно не вписывается в общепринятые какие-то нормы. Мы, например, не содержим офисы. Зачем человеку приходить в офис, если ему нужно продать квартиру? Он позвонил - и тут же к нему приехал наш сотрудник, который осмотрел все, оценил и назвал сумму, за которую мы можем ее продать. Все. Зачем клиенту вставать и куда-то идти? Многие мои инвесторы ни разу не были на объектах. Они купили удаленно квартиру, я сделала там ремонт, сдала, а они потом просто получают ежемесячный доход на карту.

– Это говорит о высоком уровне доверия к вам.

Изначально у меня было «сарафанное радио», и не нужно было никому ничего доказывать. А когда появился Инстаграм, то пришлось больше работать, фильтровать лиды. Но те, кто подписан более 6 месяцев, доверяют.

У меня есть только 2 инструмента – «сарафанное радио» и Инстаграм. Сайт тоже будет, но не в том виде, как у агентств. Тут будут показаны стратегии инвестирования в недвижимость: чем одна выгоднее другой. Можно купить квартиру, например, там, где только закладывается метро и продать, как только станция запускается в эксплуатацию. А можно купить огромную квартиру, где более низкая цена за квадратный метр, и разделить на 2-3 «однушки». Себестоимость каждой такой однушки будет дешевле, и квартиру можно выгодно сдавать, получая деньги. И это будет на 40-60% больше, чем, если ее сдавать целиком.

– Риэлторы о таком не говорят…

А я не риэлтор. Я инвестор. И помогаю таким же, как я. У меня агентство недвижимости нового типа. Я все время двигаюсь к клиентам. Да, моя консультация стоит денег, но потом она входит в весь комплекс услуг, который мы и оказываем. Если, например, вкладываемся в загородную зону, то находим участок, создаем проект, дизайн-проект, строим дом и находим арендатора.

Если это глэмпинг, то мы находим участок и создаем бренд, исходя из ландшафта и исторических или мистических событий, происходивших в этой местности. И уже под эту историю строим кампусы.

Наши инвесторы не тратят на все это время – они занимаются своими вопросами и бизнесом, а мы делаем все за них. Важно, чтобы они могли довериться нашему агентству и понимать, что есть объекты для жизни, а есть - для зарабатывания денег. Я четко знаю, как сделать ремонт, чтобы получить максимальную отдачу. Или на какой локации можно сэкономить, потому что много денег она не принесет, как бы ни старались.

– А где вы работаете, в основном?

Работаю в Москве, Калининградской области, в Питере, на всем побережье Краснодарского края, в Крыму. Также помогаю оформить ипотеку и могу смело утверждать, что инвестировать с ипотекой выгоднее, чем без нее. У нас с мужем в данный момент 5 ипотеку.

– А почему люди так боятся ипотек?

Потому что им кажется, что это кабала на всю жизнь. А я на это смотрю с позиции того, что арендаторы просто подарят вам квартиру – они за вас будут платить ипотеку. Допустим, мы разделили 3-комнатную квартиру на 2 студии и однокомнатную квартиру. Ее до этого можно было сдавать за 70 тысяч, а так каждая сдается по 40 тысяч. Это уже 120 тысяч, а квартира та же. То есть, если бы вы взяли ипотеку, то по ней было бы 60 тысяч ежемесячных выплат. А так - займ оплачивают арендаторы, при этом 60 тысяч у вас будет ежемесячный доход. Получается, что всего вы вложили около 20% первоначального взноса, при этом - имеете не только пассивный доход, но и сама недвижимость растет в цене. И если вам одобряют ипотеку, то такое вложение наиболее эффективно.

Я вообще считаю, что каждый человек в состоянии создать себе пассивный доход к пенсии, независимо от государства, или кризисов. Чтобы жить достойно, и не хуже, чем европейские пенсионеры.

К слову, о Европе. Как только откроются границы – мы вернемся туда с проектами, потому что у меня есть люди в Испании, в Дубае, Таиланде, на Канарских островах… Просто дистанционно там не всегда возможно это сделать, с учетом их законодательства. Из-за пандемии пока работаем по России, но хочу добавить, что иностранные граждане тоже могут инвестировать в РФ и делать все удаленно.

– Это отличная возможность даже без учета пандемии. Прекрасно, когда можно инвестировать, не выезжая из своей страны.

Да, и у нас много иностранцев инвестируют. Тут еще нужно учитывать наше полное сопровождение. Я ведь не только помогаю, но предварительно еще и рассказываю, почему выгодно это или другое вложение.

Бывает, что приходится даже думать за своих клиентов и находить для них решения, про которые они и не задумывались. Например, у кого-то родители живут в каком-то другом регионе. И, если включить логику, то потом человек постарается забрать их сюда. А значит, можно уже сейчас подготовиться и купить квартиру. Пока сдавать, потом, когда родители все же решатся на переезд – для них. А кого-то, наоборот, отговариваю продавать свое жилье, потому что понимаю, что это «вторичка», из которой можно сделать апгрейд и сдавать, получая хорошие деньги. А вот инвестировать в новострой с тем, что будет выручено из продажи, не выйдет. И такое бывает.

Или вот приходит человек и говорит, что есть 2 млн, которые он хочет инвестировать. В Москве это, как вы понимаете, не самые большие деньги. Тогда я задаю самой себе вопрос, что купила бы для своей семьи, если бы имела такие деньги. То есть, все равно все пропускаю через себя. Иногда даже жалуюсь мужу, потому что хочу все объекты, которые продаю. А возможностей купить все - нет. Хотя, за год купила 4 объекта недвижимости, поэтому прирастила себе капитал основательно.

– Для многих это звучит как сказка. Не верят, что такое возможно.

Все в ипотеках. Я могла бы за наличные купить только одну, а так – 4. Эти ипотеки можно ведь даже показать в банке и сказать: «Смотрите, сколько я плачу и сколько зарабатываю, поэтому, пожалуйста, давайте следующую». И я не собираюсь гасить досрочно, потому что взяла под выгодные проценты – 5%. Банк тоже рад этому. И, получается, что квартиру, которая стоит 10 миллионов, я купила за 2 млн 700 тыс. руб., а остальное выплачивают другие люди.

Брать же ипотеку для собственного жилья я не рекомендую. Если нужна однокомнатная для жизни, тогда лучше брать двухкомнатную в ипотеку. Если нужна двухкомнатная – трехкомнатную. Потому что разница в их стоимости небольшая, зато их можно разделить на однушку и студию, или на двушку и ту же студию. Тогда можно в квартире жить, как и планировалось, а студию – сдавать. И другие люди помогут вам выплачивать ипотеку. А так – это действительно кабала, если берется для жизни. При этом я всегда ЗА – если для инвестиций. Отмечу, что все перепланировки у нас узаконены и никаких претензий никто иметь не будет.

– Это действительно важно, потому что сделать самостоятельно даже более простую перепланировку очень сложно. Особенно, если не разбираешься в тонкостях.

Это вообще невозможно. Мы всегда еще перед покупкой квартиры заранее узнаем, удастся ли все согласовать. Это не постфактум происходит. Мы не можем все вслепую согласовывать. И по этой причине от более, чем половины квартир приходится отказываться, потому что не подходят под разделение.

– Вы так интересно и очень доступно все объясняете…

Я же преподавателем работала (смеется). Мне приходилось разжевывать и в рот класть. Сейчас, кстати, запускаю и образовательный канал, где буду рассказывать об инвестировании. Как выбирать объекты под разделение, про дизайн… Потому что люди просят. Кто-то, например, не может купить мою консультацию, зато может купить вебинар, посмотреть и получить хоть какое-то представление о начале инвестирования в недвижимость. А потом начать делать все самостоятельно. То есть, консультация – это уже рыба, а вебинар – удочка.

Но и на этом я не останавливаюсь. Мне всегда интересны новые грани. Здесь наладила – пошла дальше. Например, запускаю и свою линию одежды для женщин с размерами от 46, т.к. бренды шьют все только для худых. А также все равно хочу вернуться в какой-то момент к науке, которой занималась 19 лет. Сейчас это немного забыто и заброшено, но бывают дни, когда скучаю… В общем, стараюсь жить на полную и открывать любые возможности.

Tel, WhatsApp: +79154174850

Instagram: @elenagordashnikova