Валентина Вендт: Недвижимость в Германии: как инвестировать с умом
Немецкий рынок недвижимости по-прежнему притягивает инвесторов со всего мира своей стабильностью и надежностью. Но как подступиться к нему, особенно из-за рубежа? На что обращать внимание при выборе между «вторичкой» и новостроем? И какую стратегию выбрать, чтобы инвестиции работали на вас десятилетиями, принося и пассивный доход, и налоговые преимущества? Мы поговорили с уникальным тандемом экспертов: девелопером Екатериной и финансовым стратегом Валентиной, которые 20 лет создают для клиентов полный цикл безопасности и прибыли. Они рассказали, с какой суммы можно начать инвестировать, как государство и банки страхуют риски покупателей и обо многих других тонкостях инвестирования в Германии
- Екатерина, Валентина, ваша компания предлагает полный цикл услуг - от поиска объекта до управления им. Как появилась идея создания проекта?
Екатерина: История началась 20 лет назад с моего личного опыта неудачной постройки дома. Я тогда увидела огромную проблему: на рынке не было специалистов, которые могли бы на русском языке доступно объяснить всю систему - от финансирования и страхования до самого строительства. Я решила разобраться во всем сама: начала со страховых компаний, потом погрузилась в банковскую систему, затем в девелопмент. Шаг за шагом мы собрали команду, способную закрыть все потребности человека, который хочет инвестировать в недвижимость. Мы можем буквально «взять клиента за руку» и провести его по всему пути к цели - с минимумом нервов и потерь.
- Валентина, а как вы пришли в этот проект?
Валентина: Всю свою карьеру я посвятила финансам, работала в банках на управленческих позициях, помогала людям повышать финансовую грамотность. Переехав в Германию, я поняла, что могу применить свой опыт здесь, но мне нужен был партнер-единомышленник, который разделяет мой взгляд на работу. Так судьба свела меня с Екатериной. Я влилась в компанию, привнеся, как мне говорят, «свежий взгляд» и динамику.
- Валентина, ваш подход - выработка финансовой стратегии, а не точечная продажа продуктов. Почему это так важно?
Классическая ситуация: риэлтор продвигает своего финансового консультанта, страховой агент - свою страховку. Каждый тянет одеяло на себя, и в этом конфликте интересов часто страдает клиент. Мы же полностью независимы и не представляем интересы одного банка или страховой компании. Наша задача - представить, в первую очередь, интересы клиента. Мы анализируем весь рынок, чтобы подобрать именно тот продукт, будь то кредит или страховка, который максимально выгоден и покрывает все риски конкретного человека. Зачем переплачивать два раза за те же услуги? Наш метод: подбор объекта, финансирования, страхования и дальнейшая оптимизация всех расходов.
- Екатерина, давайте перейдем к сути инвестиций. Что выгоднее: купить готовую квартиру или инвестировать на стадии котлована?
Екатерина: У каждого варианта свои плюсы. Готовая «вторичка» - мгновенный cash flow. Купил, сдал, и на следующий месяц получаешь арендную плату. Но и амортизация у такого объекта ниже, около 2-2,5% в год. Инвестиция в новострой с котлована - более высокие налоговые преимущества (амортизация до 5%), но есть и риски. Вы начинаете платить проценты по кредиту сразу, а арендный доход появится только через 1,5-2 года, после сдачи дома. Финансовое положение клиента должно это позволять. Выбор всегда индивидуален и зависит от готовности клиента нести эти расходы.
- Многих пугают риски дольщика. Как в Германии защищают инвестора, который покупает «на бумаге»?
Екатерина: Германия - одна из самых застрахованных стран. Во-первых, любой серьезный застройщик обязан иметь строительную страховку (Bauleistungsversicherung). Если он обанкротится, страховая компания наймет другую фирму и доплатит за завершение строительства. Во-вторых, здесь нет системы предоплаты 100%. Оплата идет поэтапно, по факту выполнения работ: построили коробку - заплатили за коробку, поставили крышу - оплатили крышу. И каждый этап контролируется не только нами, но и финансирующим банком, который высылает своего оценщика. Это максимально защищает средства инвестора.
Валентина: Также есть государственные программы, например, от KfW. Они стимулируют энергоэффективное строительство и позволяют получить кредит под очень низкий процент. Сейчас средняя рыночная ставка около 4% годовых, а по таким программам можно получить и 2,9%, а для домов высочайшего энергостандарта (KfW 40) - даже 1,4%. Это огромное преимущество, которым можно воспользоваться.
- Как выглядит ваша работа с клиентом на практике? Это разовая консультация или длительная поддержка?
Валентина: Все начинается с финансового анализа. Мы смотрим не только на цифры, но и на цели клиента: что он хочет получить через 5, 10, 20 лет. На основе этого выстраивается финансовая стратегия. Мы анализируем все его активы: существующие договоры, страховки, накопления. Наша цель - не разрушить то, что уже работает, а оптимизировать. Часто бывает, что какие-то старые страховки отлично вписываются в новую стратегию, и мы их просто оставляем. Зачем платить за расторжение и оформление заново? Мы экономим деньги клиента, а не создаем ему лишние траты.
- А если клиент не хочет или не может управлять недвижимостью самостоятельно?
Екатерина: Это одна из наших ключевых услуг - полное управление. Клиент дает доверенность, и мы занимаемся всем: от поиска арендаторов и проверки их платежеспособности до оплаты счетов, коммуникации с налоговой и организации ремонта. Арендаторы звонят нам, а не владельцу. Связываемся мы с клиентом только по стратегическим или дорогостоящим вопросам: «Холодильник сломался, выбираем новый, вот три варианта по цене». Для нерезидентов Германии это очень удобно: мы получаем всю почту, ведем всю документацию, они могут спокойно жить в другой стране.
- Какая самая распространенная иллюзия у начинающих инвесторов в недвижимость?
Екатерина: Ожидание быстрой сказочной прибыли. Многие думают: куплю, через два года продам и заработаю 100%. Немецкий рынок не про это. Это один из самых стабильных рынков в мире, без «мыльных пузырей». Здесь хорошей считается доходность в 4-5% годовых. Это не 30%, как в Дубае, зато надежно и предсказуемо. Недвижимость в Германии - долгосрочная, стабильная инвестиция, которая приносит три вида дохода: ежемесячную арендную плату, ежегодную налоговую оптимизацию и рост стоимости капитала в долгосрочной перспективе (обычно, чтобы отбить затраты на покупку, нужно 8-10 лет).
- И главный вопрос: с какой суммы можно начать инвестировать?
Валентина: Если клиент работает в Германии и может получить кредит, то свои деньги нужно иметь только на покрытие сопутствующих покупке расходов (Nebenkosten). В Баварии при покупке новостроя это около 5,5% от стоимости квартиры. Например, на объект стоимостью 200 000 евро понадобится около 11 000 евро своих средств. Остальное может покрыть дополнительное финансирование. Если доходов в Германии нет, то первую недвижимость придется купить полностью за свои средства. Но она тем самым создаст вам доход внутри страны (аренду), и под него можно будет финансировать уже вторую и последующие покупки.
- Ваш главный принцип в работе?
Екатерина: Мы берем на себя все бюрократические сложности и рутину, чтобы клиент получал результат, а не головную боль. Наша цель - долгосрочные партнерские отношения. И мы гордимся тем, что есть семьи, которые являются нашими клиентами уже 20 лет - три поколения.
Валентина: И мы не боимся нестандартных задач. Будь то полное ведение дел для инвестора из-за океана или ситуация, когда клиент просто говорит: «Вот деньги, я вам доверяю, сделайте, что нужно». Это высшая степень доверия, которую мы ценим больше всего.
Инвестиции - не лотерея, а стратегия. И лучшая стратегия строится на экспертизе, доверии и сопровождении клиента на длинной дистанции.
| www.grantfinanz.de |  |
