Наталья Бунякина: Майами - новая финансовая столица США?
Майами - это не только про океан. Почему богатые люди переводят капиталы именно сюда?
Пока Нью-Йорк теряет миллиардеров из-за налогов, Майами превращается в новую финансовую столицу США. Сюда переезжают владельцы хедж-фондов, IT-предприниматели и мировые знаменитости. Почему?
Можно ли иностранцу купить недвижимость в Майами дистанционно? Какие ошибки чаще всего совершают инвесторы? И действительно ли квартира у океана способна удвоиться в цене за 10 лет?
Об этом мы поговорили с Натальей Бунякиной - лицензированным брокером с 15-летним опытом работы в недвижимости. Последние 11 лет она работает на рынке Майами и сопровождает сделки для международных инвесторов.
-Наталья, многие до сих пор воспринимают Майами как город пляжей и вечеринок. Почему вы называете его серьёзной инвестиционной площадкой?
Когда мы переехали в США, Майами был для нас просто комфортным местом для жизни. Но очень быстро я поняла, насколько ограничено люди думают об этом месте.
Сегодня Майами - один из самых быстрорастущих рынков недвижимости в США. Сюда переезжают очень состоятельные люди, которые меняют не только цены на рынке, но и саму атмосферу города. Вместе с ними приходят инвестиции, новые технологии, инфраструктура, бизнес.
На мировой арене Майами всё чаще воспринимают как «тихую гавань» для капитала - особенно на фоне нестабильности в других странах в наше время.
И мне, как экономисту по образованию, невероятно интересно наблюдать за этим процессом: анализировать рынок, просчитывать стратегии для инвесторов и видеть, как город буквально меняется на глазах.
- Чем Флорида выигрывает у Нью-Йорка или Калифорнии?
Все начинается с выгоды. А в случае США - все начинается с налогов. Во Флориде нет налога штата на доходы. Для состоятельного человека это экономия десятков, а иногда и сотен тысяч долларов в год.
В Нью-Йорке и Калифорнии вы платите и федеральный налог, и один из самых высоких налогов штата. А у нас во Флориде - только федеральный.
И, помимо выгоды, есть еще комфорт: купить недвижимость здесь иностранцу очень просто.
Сделку можно провести дистанционно:
— без личного присутствия,
— без подтверждения дохода,
— и даже без счёта в американском банке.
Обычно нужен первоначальный взнос около 30%.
А ставка по ипотеке для туристов будет всего на 1% выше, чем для резидентов.
Мои европейские клиенты часто спрашивают: «Подождите… так действительно можно?»
Да, можно.
Сейчас, например, мы полностью дистанционно оформляем покупку для клиентки из Румынии. Она ни разу не приезжала в США - я помогла все сделать онлайн с самого начала.
- Многие говорят, что рынок сейчас просел. Есть ли смысл заходить в Майами сегодня?
Рынок действительно корректируется после очень бурного роста. Некоторые объекты после пандемии выросли на 30–80%, и сейчас мы видим откат примерно на 10–15%.
Но если смотреть на горизонт 8–10 лет, недвижимость в Майами исторически показывает очень хорошую динамику. В среднем по статистике рост составляет 10% годовых - хотя, конечно, никто не может это гарантировать.
Важно понимать: недвижимость - это не про быстрые деньги.
Если человек хочет купить сегодня и перепродать через три месяца, ему ближе криптовалюта или фондовый рынок. Но давайте говорить честно: там совсем другие риски.
Недвижимость остаётся самым понятным и осязаемым активом. Вы можете жить в своём объекте, сдавать его в аренду или просто сохранять капитал.
И именно поэтому самые состоятельные семьи мира продолжают держать значительную часть капитала в недвижимости.
- На что инвестору смотреть при выборе объекта, чтобы не ошибиться?
Самое ценное в Майами - это ограниченность земли у воды. Океан невозможно «достроить». Поэтому объекты с хорошими видами и локацией всегда растут быстрее рынка.
Второй важный момент - брендированные резиденции.
Проекты вроде Bentley, Cipriani или St. Regis лучше удерживают цену даже во время коррекции рынка.
Покупатели премиальной недвижимости готовы платить за имя, сервис и статус.
И цифры это подтверждают: только за 2025 год в Майами прошло более 360 сделок стоимостью свыше 10 миллионов долларов.
- Многие забывают о расходах после покупки. Что важно учитывать, чтобы понимать реальные затраты на содержание недвижимости в Майами?
В среднем содержание недвижимости обходится примерно в 2-4% от стоимости объекта в год.
Сюда входят:
* налог на недвижимость,
* страховка,
* maintenance fee,
* обслуживание,
* возможное управление объектом.
Во Флориде обязательно нужно учитывать страховку от стихийных бедствий: всё-таки сезон ураганов здесь длится почти полгода.
Для квартиры страховка обычно ниже, потому что часть уже включена в обслуживание здания. Для частного дома - значительно выше.
Если вы планируете сдавать недвижимость, добавьте расходы на управление и учтите возможные простои.
- Правда ли, что покупка недвижимости даёт право на ВНЖ или гражданство США?
Нет, это один из самых популярных мифов.
Покупка квартиры в США сама по себе не даёт грин-карту.
Для этого существует программа инвесторской визы EB-5, но там всё гораздо сложнее. Деньги нужно вкладывать не просто в недвижимость, а в одобренный коммерческий проект, который создаёт рабочие места.
Сейчас минимальная сумма инвестиций около $1,5млн плюс сопутствующие расходы. Это должны быть именно ваши личные средства.
И самое важное: американские власти очень тщательно проверяют происхождение капитала. Иногда буквально до каждого доллара.
Поэтому здесь обязательно нужны сильные иммиграционные адвокаты и грамотная юридическая структура сделки.
Что по срокам? Раньше после подачи документов временную визу инвестора давали через полгода, а постоянную грин-карту в течение 2 лет. Сейчас иммиграционная политика ужесточилась, и точных сроков вам никто не назовёт. Будьте осторожны с теми, кто обещает гарантию.
- Насколько сильно на рынок влияет переезд крупных компаний и миллиардеров?
Очень сильно!
У нас открывается офис Google, переехали хедж-фонды, сам Джефф Безос перевёл сюда Amazon, Марк Цукерберг также присутствует. Даже ходил шутливый мем на первое апреля о том, что Илон Маск переводит Tesla из Техаса к нам, и многие поверили, потому что это выглядело реально.
Это автоматически создаёт спрос на недвижимость: и в премиальном сегменте, и в обычном.
Кроме того, Майами выигрывает у многих мировых рынков за счёт сочетания сразу нескольких факторов:
* мягкий климат,
* отсутствие налога штата,
* высокий уровень безопасности,
* приток капитала,
* международный статус города.
Я часто говорю клиентам: сегодня Майами - это смесь Нью-Йорка и Дубая в одной точке.
- Какой главный совет вы бы дали инвесторам?
Не воспринимайте Майами как красивую открытку с океаном.
Это серьёзный рынок, который требует стратегии, расчёта и грамотных партнёров.
Здесь действительно можно сохранить и приумножить капитал. Но важно понимать все нюансы: от налогов и страховок до визовых ограничений и циклов рынка.
И главное: не верить в «гарантированную доходность». В инвестициях её не существует.
Но если всё сделать правильно, Майами способен стать не просто местом для отдыха, а одной из самых сильных точек роста вашего капитала.
https://www.instagram.com/natalia.buniakina